Der Gutachterausschuss Herne veröffentlicht für das Datenjahr 2024 keinen objektartweiten Liegenschaftszinssatz.
Die Kennzahlen des Gutachterausschusses Herne aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 — ausgewertet wurde das Kalenderjahr 2025.
Grundstücksmarktbericht 2026 · Originalbericht als PDF
Herne veroeffentlicht fuer KEINE Objektart einen einzelnen Stichtags-Liegenschaftszinssatz - jede Objektart mit Kauffall-Auswertung erhaelt statt eines Punktwerts ein additives Regressionsmodell (Ausgangswert + Korrekturfaktoren fuer Baujahr/Wohnflaeche/Wohnlage/Ausstattungsklasse/Bodenwert/Rohertrag/Modernisierungsgrad je Objektart), aus dem sich ein LZS erst durch Einsetzen der Objekteigenschaften ergibt.
| Objektart | Liegenschaftszins | Miete | Bewirtschaftung | Restnutzungsdauer | Kaufpreis | Kauffälle |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Dreifamilienhaus
mit Vorbehalt des Ausschusses |
0,5–5,0 % | — | — | — | 1.650 €/m² | 37 |
|
Einfamilienhaus
mit Vorbehalt des Ausschusses |
0,5–3,0 % | — | — | — | 2.960 €/m² | 323 |
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Wohn- und Geschäftshaus
mit Vorbehalt des Ausschusses |
3,0–5,0 % | — | — | — | 1.325 €/m² | 27 |
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Mehrfamilienhaus
mit Vorbehalt des Ausschusses |
— | — | — | — | — | — |
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Reihen- und Doppelhaus
mit Vorbehalt des Ausschusses |
0,5–3,0 % | — | — | — | 2.960 €/m² | 323 |
|
Eigentumswohnung (selbstgenutzt)
mit Vorbehalt des Ausschusses |
0,5–7,5 % | — | — | — | — | 212 |
|
Eigentumswohnung (vermietet)
mit Vorbehalt des Ausschusses |
0,5–7,5 % | — | — | — | — | 212 |
|
Zweifamilienhaus
mit Vorbehalt des Ausschusses |
0,5–3,0 % | — | — | — | 2.960 €/m² | 323 |
Die Werte stammen aus dem Grundstücksmarktbericht selbst. Wo der Ausschuss keinen einzelnen Wert je Objektart veröffentlicht, sondern nach Baujahresgruppe, Lage oder Bestandsmerkmal differenziert, steht die Differenzierung unten — ein Mittelwert daraus wäre eine Genauigkeit, die es in der Quelle nicht gibt.
Dieser Ausschuss veröffentlicht für Dreifamilienhaus keinen festen Zinssatz, sondern ein Regressionsmodell: Ausgangswert 1,71 % zuzüglich Korrekturfaktoren für bodenwert, rohertrag. Der Zinssatz entsteht erst mit den konkreten Merkmalen des Objekts.
Abschnitt 5.2.1, Regressionsmodell, N=37 Kauffaelle aus Verkaufsjahren 2023-2025 (Ziffer 8.4.3). kaufpreisProQm=1.650 €/m² und wohnflaeche=250 m² (180-390 m²) stammen aus dem zugehoerigen KP/QM-Regressionsmodell derselben Stichprobe (Abschnitt 5.2.4/Ziffer 8.4.4: KP/QM = 1.650 - 3,5681x(Wohnflaeche-250) + 4,5714x(Baujahr-1940) + 0,003303x(Bodenwert-140.000), r²=0,5136). Miete/Bewirtschaftungskosten/Restnutzungsdauer/Gesamtnutzungsdauer nicht als Zahlenwert veroeffentlicht (nur Verweis auf ImmoWertV-Anlagen). Spanne 0,5-5,0 % aus Anlage 11.1.
Dieser Ausschuss veröffentlicht für Einfamilienhaus keinen festen Zinssatz, sondern ein Regressionsmodell: Ausgangswert 0,85 % zuzüglich Korrekturfaktoren für ausstattungsklasse, baujahr, bodenwert, wohnflaeche, wohnlage. Der Zinssatz entsteht erst mit den konkreten Merkmalen des Objekts.
Abschnitt 5.1.5, Regressionsmodell (kein Stichtags-Einzelwert), Stichprobe N=323 Kauffaelle 2023-2025 (Ziffer 8.4.3). Modell gilt gemeinsam fuer Ein- und Zweifamilienhaeuser - Herne unterscheidet hier nicht zwischen efh/zfh/rhdhh; die Anbauweise (freistehend / DHH-Reihenendhaus / Reihenmittelhaus) wirkt nur als Umrechnungskoeffizient auf den separaten Immobilienrichtwert (Vergleichsfaktor, Ziffer 5.1.2), nicht auf dieses LZS-Modell. Deshalb identischer Eintrag fuer efh/zfh/rhdhh. wohnflaeche=130 m² (57-352 m²) stammt aus der LZS-Modellstichprobe selbst (Ziffer 8.4.3). kaufpreisProQm=2.960 €/m² ist NICHT aus derselben Stichprobe, sondern der citywide Immobilienrichtwert-Mittelwert aus 927 Kauffaellen 2016-2025 (Ziffer 5.1.2/8.4.4, dortige Wfl-Referenz 129 m² liegt nahe an 130 m² - guter Plausibilitaetscheck, aber andere Fensterbreite/Zweck als das LZS-Modell). Miete, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer werden im gesamten Bericht nur als Verweis auf Mietspiegel bzw. ImmoWertV-Anlagen 1-3 genannt, kein konkreter Zahlenwert veroeffentlicht - gilt fuer alle Objektarten dieses Berichts, nicht nur efh. Spanne 0,5-3,0 % aus Anlage 11.1 ('Liegenschaftszinssatz (Spannen)', vom Ausschuss bei Gutachten angewandte Bandbreite).
Dieser Ausschuss veröffentlicht für Wohn- und Geschäftshaus keinen festen Zinssatz, sondern ein Regressionsmodell: Ausgangswert 3,53 % zuzüglich Korrekturfaktoren für rohertrag, wohnlageklasse. Der Zinssatz entsteht erst mit den konkreten Merkmalen des Objekts.
Abschnitt 5.2.1 'Mietgebaeude mit einem Gewerbeanteil von ueber 20 %', Regressionsmodell N=27 (Auswertungszeitraum 2021-2025, Ziffer 8.4.3). WIDERSPRUCH zwischen Berichtskapiteln: Im Modell-/Richtwertkapitel (5.2.1, 8.4.3) ist die Objektart 'ueber 20 %' ohne Obergrenze definiert; die konsolidierte Uebersicht in Anlage 11.1 nennt dieselbe Zeile dagegen als 'Mietwohngebaeude mit einem Gewerbeanteil von 20 % - 50 %' (mit Obergrenze). Wert aus dem Modell-/Richtwertkapitel uebernommen (gemaess Skill-Regel), Widerspruch hier dokumentiert - nicht deckungsgleiche Grundgesamtheit moeglich. wohnflaeche=640 m² (270-1.230 m², Gebaeude-Nutzflaechensumme) und kaufpreisProQm=1.325 €/m² aus dem KP/QM-Regressionsmodell derselben Stichprobe (Abschnitt 5.2.4: KP/QM = 1.325 + 194,75051x(Wohnlage-5) - 1,76033x(Wohn-&Nutzflaeche-640) + 0,002107x(Bodenwert-182.000) + 339,74222x(Modernisierungsgrad-3) + 0,001364x(Rohertrag-55.000), r²=0,6846). Miete/Bewirtschaftungskosten/Restnutzungsdauer/Gesamtnutzungsdauer nicht als Zahlenwert veroeffentlicht.
| Kriterium | Liegenschaftszins | Kauffälle |
|---|---|---|
| Baujahr vor 1945 | — | 80 |
| Baujahr ab 1945 | — | 68 |
Abschnitt 5.2.1: Herne fuehrt fuer Mehrfamilienhaeuser (Gewerbeanteil unter 20 %) ZWEI vollstaendig getrennte Regressionsmodelle nach Baujahr (vor/nach 1945) mit unterschiedlichen Einflussgroessen (vor 1945: BGF/Rohertrag/Modernisierungsgrad; ab 1945: BGF/Ausstattungsklasse/Rohertrag) statt eines gemeinsamen Modells mit Baujahr-Korrekturterm. Kein objektartweiter Einzelwert - siehe baujahresgruppen fuer beide Modelle. 178 Mehrfamilienhaeuser verkauft 2025 (Vorjahr 173, +3%). Bewirtschaftungskosten/Restnutzungsdauer/Gesamtnutzungsdauer nicht als Zahlenwert veroeffentlicht (nur ImmoWertV-Anlagenverweis).
Dieser Ausschuss veröffentlicht für Reihen- und Doppelhaus keinen festen Zinssatz, sondern ein Regressionsmodell: Ausgangswert 0,85 % zuzüglich Korrekturfaktoren für ausstattungsklasse, baujahr, bodenwert, wohnflaeche, wohnlage. Der Zinssatz entsteht erst mit den konkreten Merkmalen des Objekts.
Herne fuehrt Reihen- und Doppelhaeuser nicht als eigene Objektart mit eigenem Liegenschaftszinssatz. Die Anbauweise (freistehend / DHH-Reihenendhaus / Reihenmittelhaus) ist im Bericht nur ein Umrechnungskoeffizient fuer den Immobilienrichtwert/Vergleichsfaktor (Ziffer 5.1.2: freistehend 1,064 / DHH-Reihenendhaus 1,000 / Reihenmittelhaus 0,921), kein Bestandteil des LZS-Regressionsmodells (Ziffer 5.1.5), das nur Baujahr/Wohnflaeche/Wohnlage/Ausstattungsklasse/Bodenwert verwendet. Deshalb identischer Eintrag wie efh/zfh - siehe dort.
| Kriterium | Liegenschaftszins | Kauffälle |
|---|---|---|
| bis 1945 | 2,2 % | 48 |
| 1946 bis 1978 | 2,3 % | 146 |
| 1979 bis 2000 | 2,1 % | 48 |
| 2001 bis 2021 | 2,6 % | 11 |
| 2025 | — | 11 |
Dieser Ausschuss veröffentlicht für Eigentumswohnung (selbstgenutzt) keinen festen Zinssatz, sondern ein Regressionsmodell: Ausgangswert 2,32 % zuzüglich Korrekturfaktoren für ausstattungsklasse, modernisierungsgrad. Der Zinssatz entsteht erst mit den konkreten Merkmalen des Objekts.
Abschnitt 6.1.4: Herne differenziert Wohnungseigentum NICHT nach selbstgenutzt/vermietet - es gibt nur ein gemeinsames Regressionsmodell fuer alle ausgewerteten Eigentumswohnungen (N=212, Ziffer 8.4.3), begruendet damit, dass 'aller Erfahrung nach eine hohe Anzahl der Eigentumswohnungen nicht selbst genutzt sondern vermietet ist'. we_s und we_v erhalten deshalb denselben Eintrag - Naeherung, keine getrennte Aussage des Berichts. Das LZS-Modell selbst verwendet nur Ausstattungsklasse und Modernisierungsgrad als Variablen (keine Wohnflaeche/Bodenwert) - deshalb sind wohnflaeche/kaufpreisProQm auf Objektart-Ebene null; die tatsaechlichen Werte stecken in den Baujahresgruppen. Abschnitt 6.1.1 liefert zusaetzlich eine EMPIRISCHE (nicht modellierte) Baujahresgruppen-Tabelle mit echtem Ø-Liegenschaftszins je Baujahrsklasse fuer alle 2025 verkauften Eigentumswohnungen zusammen (N=264 gesamt, ebenfalls keine Vermietungsstatus-Differenzierung) - siehe baujahresgruppen; 'liegenschaftszinssatzStabw' entspricht der im Bericht als 'Streuung Einzelwerte L%' bezeichneten Spalte. Letzte Gruppe (Baujahr 2025) ohne LZS-Angabe. Nachrichtlich: das separate Immobilienrichtwert-Modell (Ziffer 8.4.4, N=1.907 Kauffaelle 2017-2025) nennt einen citywide-Mittelwert von 1.480 €/m² bei Ø-Wohnflaeche 73 m² - andere Stichprobe/Zeitfenster/Zweck als das LZS-Modell, deshalb nicht in kaufpreisProQm auf Objektart-Ebene uebernommen. 541 Eigentumswohnungen verkauft 2025 (Vorjahr 482, +12%). Miete/Bewirtschaftungskosten/Restnutzungsdauer/Gesamtnutzungsdauer nicht als Zahlenwert veroeffentlicht.
| Kriterium | Liegenschaftszins | Kauffälle |
|---|---|---|
| bis 1945 | 2,2 % | 48 |
| 1946 bis 1978 | 2,3 % | 146 |
| 1979 bis 2000 | 2,1 % | 48 |
| 2001 bis 2021 | 2,6 % | 11 |
| 2025 | — | 11 |
Dieser Ausschuss veröffentlicht für Eigentumswohnung (vermietet) keinen festen Zinssatz, sondern ein Regressionsmodell: Ausgangswert 2,32 % zuzüglich Korrekturfaktoren für ausstattungsklasse, modernisierungsgrad. Der Zinssatz entsteht erst mit den konkreten Merkmalen des Objekts.
Abschnitt 6.1.4: Herne differenziert Wohnungseigentum NICHT nach selbstgenutzt/vermietet - es gibt nur ein gemeinsames Regressionsmodell fuer alle ausgewerteten Eigentumswohnungen (N=212, Ziffer 8.4.3), begruendet damit, dass 'aller Erfahrung nach eine hohe Anzahl der Eigentumswohnungen nicht selbst genutzt sondern vermietet ist'. we_s und we_v erhalten deshalb denselben Eintrag - Naeherung, keine getrennte Aussage des Berichts. Das LZS-Modell selbst verwendet nur Ausstattungsklasse und Modernisierungsgrad als Variablen (keine Wohnflaeche/Bodenwert) - deshalb sind wohnflaeche/kaufpreisProQm auf Objektart-Ebene null; die tatsaechlichen Werte stecken in den Baujahresgruppen. Abschnitt 6.1.1 liefert zusaetzlich eine EMPIRISCHE (nicht modellierte) Baujahresgruppen-Tabelle mit echtem Ø-Liegenschaftszins je Baujahrsklasse fuer alle 2025 verkauften Eigentumswohnungen zusammen (N=264 gesamt, ebenfalls keine Vermietungsstatus-Differenzierung) - siehe baujahresgruppen; 'liegenschaftszinssatzStabw' entspricht der im Bericht als 'Streuung Einzelwerte L%' bezeichneten Spalte. Letzte Gruppe (Baujahr 2025) ohne LZS-Angabe. Nachrichtlich: das separate Immobilienrichtwert-Modell (Ziffer 8.4.4, N=1.907 Kauffaelle 2017-2025) nennt einen citywide-Mittelwert von 1.480 €/m² bei Ø-Wohnflaeche 73 m² - andere Stichprobe/Zeitfenster/Zweck als das LZS-Modell, deshalb nicht in kaufpreisProQm auf Objektart-Ebene uebernommen. 541 Eigentumswohnungen verkauft 2025 (Vorjahr 482, +12%). Miete/Bewirtschaftungskosten/Restnutzungsdauer/Gesamtnutzungsdauer nicht als Zahlenwert veroeffentlicht.
Dieser Ausschuss veröffentlicht für Zweifamilienhaus keinen festen Zinssatz, sondern ein Regressionsmodell: Ausgangswert 0,85 % zuzüglich Korrekturfaktoren für ausstattungsklasse, baujahr, bodenwert, wohnflaeche, wohnlage. Der Zinssatz entsteht erst mit den konkreten Merkmalen des Objekts.
Identisches Modell wie efh - Herne fuehrt Ein- und Zweifamilienhaeuser in Abschnitt 5.1.5 als eine gemeinsame Objektart ohne eigene ZFH-Auswertung. Siehe efh fuer Modellherkunft, Stichprobengroesse und Einordnung von kaufpreisProQm/wohnflaeche.
Dieser Ausschuss veröffentlicht keinen einzelnen Wert für Mehrfamilienhäuser; die veröffentlichten Kennzahlen stehen in der Tabelle auf dieser Seite.
Der Bericht wird auf BORIS-NRW veröffentlicht und ist unter https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/gmb/2026/GMB_11300_2026.pdf abrufbar. Er erscheint jedes Jahr im März und wertet das vorangegangene Kalenderjahr aus.
Für Herne.
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