Ob erste Wohnung oder nächstes Mehrfamilienhaus: ImmoKalkulation rechnet Kaufpreis, Rendite und Cashflow nach Steuern durch, aus Inserat oder Exposé und ohne Excel. So weißt du vor dem Angebot, ob sich das Objekt rechnet und welchen Preis du begründen kannst.
Kalkulieren ist kostenlos und ohne Anmeldung. Speichern und KI mit Konto: 7 Tage kostenlos, ohne Kreditkarte, danach ab 209 € im Jahr.
Du kaufst mit einem Team und willst Aufgaben verteilen, damit kein Objekt liegen bleibt? Das macht immoJUMP, mit derselben Kalkulation
Beispielrechnung aus ImmoKalkulation
ETW, 54 m², 89.000 €
NRW · 520 € Kaltmiete · Darlehen 80.100 € (90 % des Kaufpreises) zu 3,8 % Zins und 2 % Tilgung · 19.642 € Eigenkapital · 70 € nicht umlagefähiges Hausgeld · 20 % Bodenanteil, 2 % AfA · zu versteuerndes Einkommen 60.000 € · Werte im ersten Jahr
Und jetzt du.
Dein Objekt, deine Zahlen: im Rechner gleich darunter.
Kostenlos, ohne Anmeldung
Die schnelle Bierdeckelrechnung gleich hier: Kaufpreis und Miete eingeben, Mietrendite und Kreditrate live sehen.
Kaufpreis und Miete eingeben – Rendite, Rate und Cashflow rechnen live mit. Ohne Anmeldung, direkt hier.
Vereinfachte Annahmen: 10 % Kaufnebenkosten, 2 % anfängliche Tilgung, ohne Bewirtschaftungskosten und Steuern.
Die Kaltmiete deckt die Kreditrate erst ab 1.208 € im Monat, oder mit mehr Eigenkapital. Hausgeld und Steuern kommen noch dazu.
Mit Kaufnebenkosten je Bundesland, Steuern, Tilgungsplan und KI-Dokumentenanalyse.
Ohne Anmeldung, kostenlos
Mit Konto
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Kennst du das?
Auf welche Miete, mit welchen Kosten, vor oder nach Finanzierung? Die Zahl im Exposé hat der Verkäufer gerechnet, nicht du.
Welche Zelle war die Tilgung, und stimmt die Grunderwerbsteuer für dein Bundesland? Eine eingefügte Zeile, und du weißt nicht mehr, ob die Formel noch rechnet.
Also rechnest du nachts, unter Zeitdruck und mit einem mulmigen Gefühl.
Dir fehlt nicht der Mut. Dir fehlt eine Rechnung, der du traust.
Eine Entscheidung über Jahrzehnte verdient mehr als die Rendite aus dem Exposé.
So gehst du vor
Link, PDF oder Zahlen von Hand. Die KI liest Kaufpreis, Miete und Fläche aus und trägt sie ein.
Finanzierung, Kaufnebenkosten deines Bundeslands, AfA und Steuersatz. Jede Zahl ist aufgeschlüsselt und lässt sich ändern.
Ein Angebot, dessen Preis du begründen kannst. Oder ein ruhiges Nein, weil die Zahlen es sagen.
In der App führt dich der Fahrplan links durch jedes Objekt: Eckdaten, Kalkulation, Renovierung, Finanzierung, Termine, Unterlagen, Entscheidung.
So sieht es aus
Kaufpreis, Miete und Finanzierung links, das Ergebnis rechts: Cashflow, Rendite, Eigenkapital und Kaufpreis je Quadratmeter. Änderst du eine Zahl, rechnet alles mit.
Nicht nur die Bruttorendite: In der Detailansicht siehst du, was nach Zinsen, Tilgung, Bewirtschaftung, AfA und deinem Steuersatz Monat für Monat übrig bleibt.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision sind für alle 16 Bundesländer hinterlegt. Darunter siehst du sofort, wie viel Eigenkapital du mitbringen musst, und wie weit dein Kaufpreis unter dem Inseratspreis liegt.
Excel oder ImmoKalkulation?
| Excel-Vorlage | ImmoKalkulation | |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten | Grunderwerbsteuer je Bundesland selbst nachschlagen | Für alle 16 Bundesländer hinterlegt |
| AfA und Steuern | Bodenanteil, AfA-Satz und Grenzsteuersatz selbst modellieren | Bodenanteil, AfA-Nutzungsdauer und Steuersatz eingebaut |
| Daten aus dem Exposé | Abtippen | KI liest Kaufpreis, Miete und Fläche aus (mit Konto) |
| Fehlerquelle | Eine verschobene Zelle kann still falsch weiterrechnen | Keine Formeln, die man überschreiben kann |
| Teilen mit Bank oder Partner | Datei per Mail, jede Kopie eine neue Version | Ein Freigabe-Link auf dieselbe Kalkulation (mit Konto) |
| Kosten | Meist schon vorhanden | Kalkulieren kostenlos, Speichern ab 209 € im Jahr |
Wenn du ein einzelnes Objekt grob überschlägst oder seit Jahren eine eigene, geprüfte Tabelle pflegst, ist Excel in Ordnung. Dann nutze ImmoKalkulation als zweite Meinung: Rechne ein Objekt, dessen Ergebnis du kennst, und vergleiche.
Anleitung
Fünf Schritte, jeweils mit Formel und am Beispiel der Eigentumswohnung von oben: 54 m², 89.000 € Kaufpreis, 520 € Kaltmiete, NRW.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
6.240 € ÷ 89.000 € × 100 = 7,01 %. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert: 89.000 € ÷ 6.240 € = 14,3. Genauer ist die Nettomietrendite: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100, hier (6.240 € − 840 €) ÷ 99.742 € × 100 = 5,41 %.
Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch + Maklerprovision
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (unter anderem NRW). In NRW mit Makler: 6,5 % + 1,5 % + 0,5 % + 3,57 % = 12,07 %, also 10.742 €.
Kreditrate pro Monat = Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12
80.100 € × (3,8 % + 2 %) ÷ 12 = 387 € im Monat. Eigenkapital: 99.742 € Gesamtkosten − 80.100 € Darlehen = 19.642 €.
Cashflow = Kaltmiete − Kreditrate − nicht umlagefähige Kosten
520 € − 387 € − 70 € = 63 € im Monat.
Zu versteuern = Miete − Zinsen − Kosten − AfA; abschreiben lässt sich nur das Gebäude
In der Regel 2 % AfA pro Jahr für Gebäude, die ab 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 % davor und 3 % ab 2023. Mit 20 % Bodenanteil und 60.000 € zu versteuerndem Einkommen bleiben im ersten Jahr rund 38 € im Monat nach Steuern.
Keine Steuerberatung: Die Rechnung zeigt die Wirkung deiner Annahmen, nicht deinen Steuerbescheid.
Was sich ändert
Mit eigener Rechnung
Ohne eigene Rechnung
Von „Ich hoffe, es rechnet sich“ zu „Ich weiß, was ich bieten kann“.
Wer dahinter steht
Entscheidungen über Immobilien sind nicht nur Zahlen, sie sind Lebensentscheidungen. Unser Ziel ist, dir Sicherheit zu geben: klar, verständlich, menschlich. Damit du mit gutem Gefühl Ja oder Nein sagen kannst.
Christian Simons, Immobilieninvestor und Gründer von ImmoKalkulation und immoJUMP
ImmoKalkulation ist ein Produkt der ImmoDigit GmbH, Euskirchener Str. 54, 53909 Zülpich. Fragen beantworten wir unter 02252 8386263 oder support@immokalkulation.de.
Patrick erklärt sein Kaufangebot · 47 Sekunden
Nach seiner Aussage akzeptierte der Verkäufer 430.000 € bei einem Inseratspreis von 500.000 €, weil jeder Abschlag begründet war. Patrick nutzt immoJUMP; die Kalkulation, mit der er sein Angebot begründet hat, steckt genauso in ImmoKalkulation.
Patricks Fall, Patricks Zahlen. Kein Versprechen für deinen Kauf.
Preise
Du testest alles 7 Tage lang ohne Kreditkarte. Danach entscheidest du dich für ein Jahrespaket, oder die Testphase endet einfach.
Solo-Investoren & erste Deals
Jahrespaket
209 €/ Jahr
Rechnerisch 17,42 € / Monat
Zu zweit oder zu dritt rechnen
Jahrespaket
264 €/ Jahr
Rechnerisch 22 € / Monat
Starter: bis zu 15 aktive Objekte und 30 KI-Auswertungen im Monat. Business: bis zu 200 aktive Objekte, 100 KI-Auswertungen im Monat und bis zu 3 Nutzer. Gelöschte Objekte zählen nicht mit, der Schnellrechner oben ebenso wenig.
Business passt, wenn zwei oder drei Personen dieselben Objekte prüfen, zum Beispiel mit Partnerin oder Partner, oder wenn du mehr als 15 Objekte gleichzeitig verfolgst.
Alle Preise inkl. 19 % MwSt. Jahresabo, Zahlung jährlich im Voraus, Kündigung zum Laufzeitende. Vertragspartner ist die ImmoDigit GmbH.
Ihr kauft regelmäßig im Team?
Wenn mehrere Personen Objekte finden, prüfen und übergeben, braucht ihr mehr als eine Kalkulation: Pipeline, Aufgaben und Wiedervorlagen am Objekt. Dafür gibt es immoJUMP, mit derselben Kalkulation.
Deine Daten
FAQ
Ja. Den Rechner nutzt du ohne Anmeldung und ohne Kosten, mit Kaufnebenkosten, Finanzierung, AfA und Cashflow nach Steuern. Deine Eingaben bleiben dann nur in deinem Browser. Zum Speichern, für das KI-Auslesen von Exposés und zum Teilen brauchst du ein Konto: 7 Tage kostenlos testen, danach ab 209 € im Jahr.
In fünf Schritten: Mietrendite, Kaufnebenkosten, Finanzierung, Cashflow vor Steuern und die Steuerwirkung mit AfA. Die Anleitung oben rechnet jeden Schritt an einem Beispiel vor; im kostenlosen Rechner machst du es mit deinen Zahlen.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Die Nettomietrendite zieht vorher die Kosten ab, die du nicht auf die Mieter umlegen kannst, und bezieht die Kaufnebenkosten mit ein. Sie ist deshalb niedriger und aussagekräftiger.
Eine feste Grenze gibt es nicht. Eine gängige Faustregel: Die Nettomietrendite sollte über deinem Kreditzins liegen, sonst zahlst du beim Kredit drauf. Aussagekräftiger als jede Renditezahl ist der Cashflow nach Steuern mit deiner Finanzierung. Das ist eine Rechenhilfe, keine Anlageberatung.
Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er sagt, nach wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis bezahlt wäre, und ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Im Beispiel oben: 89.000 € ÷ 6.240 € = 14,3, das entspricht 7,01 % Bruttomietrendite.
Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − Kreditrate − nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Rücklage. Für den Cashflow nach Steuern kommt die Steuer auf Miete minus Zinsen, Kosten und AfA hinzu, mit deinem persönlichen Steuersatz.
Je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer, dazu rund 1,5 % für den Notar und 0,5 % für das Grundbuch, bei einem Maklerkauf die Provision. In NRW mit Makler sind es gut 12 % des Kaufpreises.
Die schnelle Erstprüfung mit zwei Zahlen: Kaufpreis und Jahreskaltmiete. Daraus ergeben sich Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite. Für eine Kaufentscheidung reicht sie nicht, weil Kaufnebenkosten, Finanzierung und Steuern fehlen.
Für eine grobe Überschlagsrechnung ja. Sobald Kaufnebenkosten je Bundesland, Bodenanteil, AfA und Steuersatz dazukommen, wird eine Tabelle fehleranfällig. Der Vergleich oben zeigt, wo die Unterschiede liegen.
Nichts, solange du kein Paket buchst: Die Testphase endet nach 7 Tagen von selbst. Wenn du weitermachen willst, wählst du ein Jahrespaket ab 209 € im Jahr, inklusive Mehrwertsteuer.
Ja, bis du kündigst. Du zahlst jährlich im Voraus und kannst zum Ende der Laufzeit kündigen; die Frist steht in den AGB. Den Kündigungsbutton findest du auch ohne Anmeldung unter immokalkulation.de/ng/kuendigen.
Nein. Für die Testphase reicht deine E-Mail-Adresse. Zahlungsdaten gibst du erst an, wenn du ein Paket buchst.
Die KI liest Kaufpreis, Miete, Fläche und weitere Angaben aus und trägt sie ein. Jede Zahl bleibt änderbar, und du solltest sie mit dem Exposé abgleichen: Ein fehlerhaftes Exposé wird durch die KI nicht richtiger.
Zum Auslesen geht das Dokument an einen KI-Dienstleister wie OpenAI oder Anthropic, teils mit Verarbeitung außerhalb der EU. Welche Anbieter das sind, steht in der Datenschutzerklärung. Willst du Unterlagen mit Mieterdaten nicht hochladen, trägst du die Zahlen einfach von Hand ein.
Nein. ImmoKalkulation rechnet mit deinen Annahmen und zeigt, wie sich Finanzierung, AfA und Steuersatz auswirken. Eine Steuer- oder Finanzierungsberatung ist das nicht, aber eine gute Grundlage für beide Gespräche.
Ja, per Freigabe-Link. Wer den Link hat, sieht die Kalkulation, ohne ein eigenes Konto zu brauchen.
Ja. Du legst jede Einheit mit Fläche, Ist- und Soll-Miete an. Die Kalkulation rechnet mit der Summe, und du siehst sofort, was Leerstand oder eine Mieterhöhung ausmacht.
ImmoKalkulation beantwortet die Frage, ob sich ein Objekt rechnet. immoJUMP ist für Teams, die regelmäßig kaufen und den Ankauf gemeinsam steuern, mit Pipeline, Aufgaben und Wiedervorlagen. Die Kalkulation ist in beiden dieselbe, deine Objekte nimmst du beim Wechsel mit.
Auf Servern in Deutschland. Du kannst sie jederzeit exportieren oder dein Konto löschen.
7 Tage kostenlos testen, ohne Kreditkarte. Danach ab 209 € im Jahr, oder die Testphase endet einfach.