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Restnutzungsdauer-Rechner
Ermittle überschlägig die Restnutzungsdauer deiner Immobilie nach ImmoWertV 2021 (Anlage 2) — und sieh, welcher AfA-Satz und welcher AfA-Vorteil gegenüber dem gesetzlichen Regelsatz möglich ist.
Restnutzungsdauer & AfA-Vorteil berechnen
Überschlägig nach Anlage 2 ImmoWertV — Gebäudedaten eingeben, Ergebnis mit einem Klick. Ohne Anmeldung.
Modernisierungen & Kernsanierung (optional)
Gib Gebäudetyp und Baujahr ein und starte die Berechnung.
Überschlägige Orientierung nach ImmoWertV 2021, Anlage 2 — ersetzt kein Gutachten und ist kein Nachweis gegenüber Finanzbehörden. Keine steuerliche Beratung i. S. d. StBerG.
Restnutzungsdauer berechnen: so gehst du vor
Die ImmoWertV 2021 gibt die Rechnung vor. Der Rechner oben macht genau diese vier Schritte; hier siehst du, was dabei passiert.
Gesamtnutzungsdauer ablesen
Anlage 1 der ImmoWertV legt je Gebäudeart eine Nutzungsdauer fest: 80 Jahre für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser, 60 Jahre für Büro- und Geschäftshäuser. Alle Werte stehen in der Tabelle unten.
Alter am Stichtag bestimmen
Stichtag minus Baujahr. Nach einer Kernsanierung zählt stattdessen ein fiktives, jüngeres Baujahr.
Modernisierungspunkte vergeben
Dach, Fenster, Leitungen, Heizung, Dämmung der Außenwände, Bäder, Innenausbau und Grundriss bringen zusammen bis zu 20 Punkte. Je länger eine Maßnahme zurückliegt, desto weniger zählt sie.
Restnutzungsdauer und AfA-Satz ausrechnen
Bei jungen Gebäuden gilt: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer − Alter. Ab einem Alter, das von den Punkten abhängt, greift die Formel aus Anlage 2: a × Alter² ÷ Gesamtnutzungsdauer − b × Alter + c × Gesamtnutzungsdauer. Der AfA-Satz ist dann 100 ÷ Restnutzungsdauer.
Beispiel
Mehrfamilienhaus, Baujahr 1975, Stichtag 2026: 51 von 80 Jahren sind verbraucht.
- Unmodernisiert
- 29 Jahre
- AfA-Satz 3,45 % statt 2 % Regelsatz. Bei 300.000 € Gebäudeanteil sind das rund 4.345 € mehr Abschreibung im Jahr.
- Mit 8 Modernisierungspunkten
- 40 Jahre
- AfA-Satz 2,50 %. Dach und Heizung vor 5–10 Jahren erneuert, neue Fenster, Bad vor 5–10 Jahren.
Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Für den Wert des Gebäudes ist das ein Plus, für die Abschreibung bedeutet es einen niedrigeren Satz.
Die Abschreibung fließt in deinen Cashflow nach Steuern. Den rechnest du im kostenlosen Immobilien-Rechner durch, ebenfalls ohne Anmeldung. Zum Immobilien-Rechner
Tabelle: Gesamtnutzungsdauer nach Gebäudeart
| Gebäudeart | Nutzungsdauer |
|---|---|
| Freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser | 80 Jahre |
| Mehrfamilienhäuser | 80 Jahre |
| Wohnhäuser mit Mischnutzung | 80 Jahre |
| Geschäftshäuser | 60 Jahre |
| Bürogebäude, Banken | 60 Jahre |
| Gemeindezentren, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude | 40 Jahre |
| Kindergärten, Schulen | 50 Jahre |
| Wohnheime, Alten- und Pflegeheime | 50 Jahre |
| Krankenhäuser, Tageskliniken | 40 Jahre |
| Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen | 40 Jahre |
| Sporthallen, Freizeitbäder, Heilbäder | 40 Jahre |
| Verbrauchermärkte, Autohäuser | 30 Jahre |
| Kauf- und Warenhäuser | 50 Jahre |
| Einzelgaragen | 60 Jahre |
| Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk | 40 Jahre |
| Betriebs- und Werkstätten, Produktionsgebäude | 40 Jahre |
| Lager- und Versandgebäude | 40 Jahre |
| Landwirtschaftliche Betriebsgebäude | 30 Jahre |
Eine Eigentumswohnung hat die Gesamtnutzungsdauer ihres Gebäudes, im Mehrfamilienhaus also 80 Jahre. Für Gebäudearten, die nicht in der Tabelle stehen, gilt der Wert einer vergleichbaren Gebäudeart.
Häufige Fragen zur Restnutzungsdauer
Wie kann ich die Restnutzungsdauer kostenlos berechnen?
Mit dem Rechner oben auf dieser Seite, ohne Anmeldung: Gebäudeart, Baujahr und Stichtag eingeben, Modernisierungen auswählen. Das Ergebnis ist eine überschlägige Einschätzung nach Anlage 2 ImmoWertV. Als PDF sicherst du es nach einer kostenlosen Anmeldung per E-Mail-Link.
Was ist der Unterschied zwischen Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer?
Die Gesamtnutzungsdauer ist ein Modellwert je Gebäudeart, etwa 80 Jahre für ein Mehrfamilienhaus. Die Restnutzungsdauer sind die Jahre, die das Gebäude am Stichtag noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Ohne Modernisierung ist sie ungefähr die Gesamtnutzungsdauer minus Alter; Modernisierungen verlängern sie.
Wie verändern Modernisierungen die Restnutzungsdauer?
Jede Maßnahme bringt Punkte, zusammen höchstens 20. Bei älteren Gebäuden ergeben mehr Punkte eine längere Restnutzungsdauer und damit einen niedrigeren AfA-Satz. Nach einer Kernsanierung setzt der Rechner ein fiktives, jüngeres Baujahr an und begrenzt die Restnutzungsdauer auf 90 % der Gesamtnutzungsdauer, weil Altsubstanz bleibt.
Welcher AfA-Satz gilt ohne Gutachten?
Der gesetzliche Regelsatz nach § 7 Abs. 4 EStG. Für Wohngebäude sind das 3 % bei Fertigstellung ab 2023, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925. Das Gesetz unterstellt damit eine Nutzungsdauer von rund 33, 50 und 40 Jahren.
Was bringt ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die, die der Regelsatz unterstellt, lässt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere Abschreibung zu. Die kürzere Nutzungsdauer musst du dem Finanzamt nachweisen, in der Regel mit einem Gutachten. Der Rechner zeigt vorab, ob sich das lohnen kann; er ersetzt kein Gutachten und keine Steuerberatung.